Обзор рынка французской недвижимости
Обзор рынка французской недвижимости.
Цены на недвижимость во Франции за исключением кратковременных незначительных спадов постепенно и стабильно растут из года в год.
Кризис не сильно повлиял на рост цен в таких регионах, как: Париж и регион Иль-де-Франс, Лазурный Берег, а также традиционные горнолыжные курорты. Состоятельные покупатели всегда хотели и могли себе позволить иметь свой дом на южной ривьере Франции и квартиру в столице. А некоторые все больше задумываются о поместье в провинциях и шале во Французских Альпах. Покупатели из России предпочитают приобретать дома в провинциях Бретань, Лимузен, Прованс и, конечно, Лазурный Берег.
Для тех, кто планирует покпку недвижимости для последующей сдачи в аренду, эта страна привлекательна тем, что спрос на неё не зависит от сезона. В большей степени это касается городов: Парижа, Леона, Марселя, Лилля, Дижона, Тулузы. Но и на курортах недвижимость приобретают по схеме обратной аренды – leaseback. Leaseback – способ покупки жилья с одновременной обязательной сдачей его в аренду на строго определенных условиях с фиксированной доходностью. Покупатель приобретает полностью оборудованное и меблированное жилье для постоянной сдачи в аренду и получает небольшой, но постоянный доход 4-5% годовых от стоимости недвижимости.
Если бросить взгляд на недавнюю историю динамики цен, то станет очевидно, что с 2000 по 2009 гг. стоимость недвижимости во Франции повысилась на 110,03% (а в Париже — даже больше). По данным INSEE в I квартале 2011 года цены на жилье выросли на 9,1%. Арендная ставка за все это время выросла всего лишь на 30%. Общий доход с аренды, например в Париже, оставался на уровне 3–4%. INSEE – Национальный института статистики и экономических исследований. Он ежегодно устанавливает индекс, выше которого не могут подниматься арендные ставки. Пристальный контроль рынка аренды объясняется тем, что больше 90% тех, кто берет квартиру или дом в аренду – частные лица.
Далее в 2012 году цены на квартиры в Париже снизились на 2,46% с учетом инфляции до €8270 /кв. м. Одновременно снизился и спрос на парижские квадратные метры. И в начале 2013 г. по данным Национальной нотариальной палаты Парижа количество проданных домовладений сократилось на 44% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Не смотря на временный спад, рынок недвижимости Франции продолжает создавать комфортные условия ведения бизнеса, подкрепляемые развитой инфраструктурой и экономикой. В 2015 году во Франции был зафиксирован рекорд по туристической посещаемости, который достиг цифры в 85 миллионов. Туристам и покупателям недвижимости во Франции интересны не только культурное и историческое наследие этой страны, гастрономия, но и престижные университеты и школы, стабильно высокий уровень жизни, многообразие курортов. По результатам III квартала 2016 года индекс цен на французскую недвижимость вырос на 1,7% в годовом отношении. Полугодовой рост индекса цен на жилье находился у отметки 3%, а квартальный рост составил 2,6%.
kvartiri-v-parize
По данным на декабрь 2016 года средняя цена за квадратный метр квартиры в Париже составляет €7.970, дома – €8.080. Годовой рост цен был зафиксирован на уровне 3,1%. Самый высокий уровень цен за кв.м апартаментов отмечен в центральных районах:
6 округ €12.480 7 округ €12.120 4 округ €11.430 1 округ €10.580 3 округ €10.100 5 округ €10.600 8 округ €10.600
Недвижимость на Лазурном Берегу
Неизменно популярным в плане инвестиций продолжает оставаться Лазурный берег: а именно Канны, Ницца, Антиб, Рокебрюн-Кап-Мартен, Босолей, являющиеся символами высокого статуса и престижа. Спрос на лучшие квартиры и виллы на Лазурном берегу традиционно превышает предложение. Регион, в котором находится Лазурный берег, занимает верхнюю строчку по туристическим посещениям (34 миллионов в год), 50% из которых-граждане других стран.
Анализ Рынка недвижимости Лазурного берега показал, что лидерами по стоимости жилья оказались курорты-
Босолей: €6.960 / кв.м – виллы и €5.900 / кв.м – апартаменты. Рокебрюн-Кап-Мартен: €7.140 / кв.м – виллы, €5.700 / кв.м – апартаменты.
В декабре 2016 годовой рост цен в Каннах составил 0,9%. Средняя цена квадратного метра апартаментов в Каннах равнялась € 5.400. Вилла в Каннах в среднем стоила € 5.170 / кв.м.
Интересны показатели и по недвижимости в Антибе: средняя стоимость квадратного метра на курорте выросла за год на 1% и оказалась на уровне: €5.780 за виллы и €4.410 за апартаменты.
В Ницце – цены остались практически на прежнем уровне. Актуальная средняя стоимость квадратного метра апартаментов в Ницце €3.760, виллы в Ницце €4.430.
недвижимость на лазурном берегу
Недвижимость во Французских Альпах
Французские Альпы известны разнообразием зимних видов спорта, высоким уровнем инфраструктуры и сервиса горнолыжных курортов. Среди покупателей особой привлекательностью пользуются:
Куршевель: средняя цена €6.500 / кв.м – дома, €7.200 / кв.м – квартиры.
Далее соответственно:
Шамони: €7.000 и €6.300 / кв.м Межев: €9.200 и €7.500 / кв.м Мерибель €7.800 и €7.200 / кв.м Валь-д’Изер: €4.200 и €9.000 / кв.м Стоимость недвижимости на французских Альпах
Доход от аренды здесь выше, чем в Париже и составляет 6-7% годовых. В этом регионе 80% покупателей инвестируют в недвижимость по схеме —leaseback.
Ипотека во Франции
Многие клиенты обращаются к нам с вопросом, можно ли приобрести объект недвижимости во Франции в порядке ипотеки.
Да, это возможно.
Текущие требования по документам для оформления ипотеки во Франции:
- Загранпаспорта (заверенная копия).
- Подтверждение места жительства (оплаченные квитанции по квартплате с указанием адреса за последние 3 месяца, письмо официальных органов и пр)
- Справка НДФЛ 2 (налоговые декларации) должна быть за последние три года с указанием всех доходов для каждого из супругов.
Даже если супруга последние 6-8 месяцев в декретном отпуске и отпуске по уходу за детьми,но до этого у нее был доход, нужно их предоставить.
- Справка с работы (с указанием должности, заработной платы, с какого числа принят и пр) плюс Контракт с работодателем на работу с указанием зарплаты (в дополнение к справке)
- Выписка из банка, где видно наличие суммы собственного взноса и движение по счету за последние 3-6 месяцев, а также данные по депозитам.
- Нужны документы о законном происхождении денежных средств (продажа квартиры, накопления от заработной платы, сдачи квартир в аренду – к этому вопросу надо быть готовым).
- Свидетельства о праве собственности на квартиру и прочие значимые объекты (яхты, машины, загородные дома и проч).
- Свидетельство о браке/разводе и свидетельство о рождении.
- Информация об иных полученных и еще непогашенных кредитах и динамике выплаты по ним. В идеале можно получить документ об отсутствии иных кредитов в Бюро кредитных историй.
Документы требуются с заверенным переводом на французский язык и апостилем.
купить квартиру во Франции Перечень периодически корректируется и мы получаем соответствующие корректировки от куртье (специалистов по работе с ипотечными кредитами – с 2013 года напрямую обращение риэлторов в банки невозможно).
В среднем мы рекомендуем клиентам рассчитывать на предоставление кредита в размере 50% от оценочной стоимости объекта. Естественно, возможны ситуации, когда банки во Франции кредитуют заемщиков и на 60-80%, однако в случае с российскими клиентами это случается все реже и реже. Предпочтение отдается европейским заемщикам, занимающим руководящие посты в известных компаниях при отсутствии иждивенцев.
Следует отметить, что банк не покрывает вспомогательные расходы по сделке (налоги, расходы на нотариуса, агентскую комиссию), таким образом при стоимости объекта в 200 000 евро, сперва нужно вычесть из этой суммы вспомогательные расходы в размере 20-25 тыс. евро, а затем оставшиеся 175 000-180 000 евро делить пополам. Получится сумма в размере 85-90 тыс. евро, которая и будет наиболее вероятным размером возможного займа.
Если речь идет о заимствованиях в банках Монако, то там действует несколько иная схема: от клиента требуют условно положить депозит в монакасский банк на 1 млн. евро, после чего этот банк готов выдать ему 2 миллиона кредита.
Средние ставки по кредиту варьируются для россиян в диапазоне 2-4% годовых (в среднем 3%). В последние годы ставка по кредиту во Франции последовательно понижалась. Кредит может выдаваться на 20-25 лет. Срок рассмотрения заявления на кредит составляет 10-30 дней. При этом банк вправе запрашивать от клиента любые дополнительные документы. Динамика выплат рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячный платеж составлял не более 33% от общей суммы совокупного месячного дохода.
Ставка процента по кредиту может быть фиксированной (выше) или переменной (ниже). Переменная ставка бывает привязана к показателю LIBOR, котоырй пересматривается каждые 3-6 месяцев. Кредиты, как правило, не выдаются лицам моложе 21 года старше 70 лет. Пенсионеры, безработные автоматически исключаются из числа кредитуемых лиц. Если Вы недавно поменяли место работы, то рекомендуем дождаться того момента, когда срок работы на новом месте превысит 1 год. Иначе банк может счесть Вас испытуемым или еще не прошедшим испытательного срока.
На предложение банка по кредиту на покупку недвижимости во Франции влиет множество факторов, которые оцениваются в совокупности:
возраст заемщика семейное положение количество иждивенцев заработная плата и место работы дополнительные источники дохода материальное состояние заемщика, наличие у него движимого и недвижимого имущества размер собственного взноса динамика трат заемщика ликвидность выбранного объекта недвижимости во Франции, привлекательность его для банка по соотношению цена-качество-местоположение Обращаем Ваше внимание на то, что получению кредита сопуствуют некоторые расходы:
комиссия банка за выдачу кредита — до 2% страхование жизни, здоровья и кредитоспособности заемщика — 0,5% от суммы кредита Обращаем внимание также на то, что досрочное погашение кредита может совсем не приветствоваться банком, а напротив наказываться штрафом. Поэтому будьте внимательны при изучении условий банковского предложения по кредиту.
Шансы заемщика на быстрое рассмотрение заявления и более гуманные условия по кредиту повышаются, если открыть во французском банке счет заранее, хотя бы за полгода и понемногу пользоваться им. Процедура покупки недвижимости во Франции
Важные моменты
Первое.
Начнем с того, что недвижимость во Франции приобретается нерезидентами напрямую на свое имя. Никаких юридических лиц регистрировать для этого не нужно. Нерезиденты имеют одинаковые права с резидентами. Использование юридических лиц в качестве владельцев недвижимости по Франции возможно, но к этому вопросу нужно подходить аккуратно.
Второе.
Нужно помнить, что ключевой фигурой при заключении сделки во Франции является нотариус. Он не просто удостоверяет личность продавца и покупател и заверяет подписи под документом, но несет полную юридическую ответственность за сделку, рискуя своей лицензией, которая стоит во Франции весьма недешево. Все нотариусы являются членами Нотариальной палаты. И если у Вас возникли какие-либо сомнения относительно личности того или иного нотариуса, Вы можете зайти на французский сайт
www.notaires.fr/notaires/xpage/trouver-un-notaire?page=rechercheNotaires
где по имени или местоположению можно найти любого нотариуса, его адрес, телефон.
Все финансовые расчеты производятся не непосредственно между покупателем и продавцом, а через специальный клиентский счет нотариуса, который выступает вроде контролирующей организации, Escrow Agent. покупка недвижимости во франции
Поэтому если продавец попросил Вас перевести что-то напрямую на его реквизиты или наличными — здесь что-то неправильно. Напрямую может оплачиваться только задаток, да и то редко. Апеллируйте к фигуре нотариуса. Нередко на Лазурном Берегу встречаются российские владельцы французской недвижимости, которые ее уже продают. Они могут предложить Вам расчет в России или еще каким-то способом. Но сэкономить на нотариусе вряд ли получится в любом случае, поэтому делайте расчеты через нотариальный клиентский счет!
За спокойствие при сделке нужно платить, поэтому услуги нотариуса во Франции недешевы. Нотариальная пошлина по новостройкам до 5 лет составит 2-3%, а по более старым вторичным объектам — 6-7%. Система стимулирует к покупке нового жилья, чтобы поддержать застройщиков.
Что проверяет нотариус –
права собственности продавца
полномочия продавца на продажу, устанавливается личность продавца и покупателя
наличие сособственников
наличие обременений
наличие неурегулированных споров по объекту, в том числе опорядке наследования
наличие ипотеки
наличие иных задолженностей по коммунальным платежам, налогам и проч.
принадлежность объекта к категории исторических памятников
наличие зон риска в ближайшем окружении объекта (промышленных объектов, природных объектов и пр)
наличие заинтересованности мэрии в покупке объекта (у местного муниципалитета всегда есть преимущественное право покупки объекта по согласованной продавцом и покупателем цене, в случае ее заинтересованности продавец обязан продать объект мэрии, а покупателю возвращается его задаток, срок ответа мэрии на запрос нотариуса — 2 месяца, поэтому торопить сделку не нужно)
Третье.
Во Франции все финансовые операции на сумму от 10 тыс. евро подлежат контролю с приложением договоров. Просто так перевести сумму со счета третьего лица, приятеля Ивана Иванова, не получится. И идеале платеж должен поступить напрямую от покупателя со счета во Франции или счета на территории ЕС. Возможен платеж напрямую из РФ. Осуществление платежа от неких оффшорных или оншорных компаний, родственников или друзей вызовет только дополнительные вопросы и лишний документооборот.
Как это происходит
Процедура покупки недвижимости во ФранцииПосле осмотра десятков объектов недвижимости во Франции Вы останавливаете свой выбор на том единственном варианте, который подходит Вам по всем параметрам. Рекомендуем немного поторговаться по цене. Небольшую скидку в 5-15% получить всегда можно. После этого согласуется Предварительный договор — Compromis de Vente,который включает все основные элементы сделки. Многие клиенты относятся к данному документу как к предварительному, то есть необязательному, несущественному. Это ошибка. Для сделки купли-продажи именно этот документ является самым-самым главным. Он фиксирует все –
цену
размер задатка и его судьбу при расторжении договора
динамику оплаты и сроки окончательного расчета
состояние объекта к моменту передачи
С 2007 года на стадии подписания Предварительного договора продавцы обязаны предоставлять Покупателям данные по техническим характеристикам объекта, т.к. они могут повлиять на цену объекта и намерения покупателя по его покупке.
Предоставляются следующие документы, которые подчеркивают отношение французов к экологичности и безопасности строительства, материалов (они более важны при покупке вторичных вариантов, новостройки выполняются по самым современным стандартам и автоматически получают данные сертификаты):
Diagnostic de performance énergétique et GES – определение класса и эффективности потребления электроэнергии и выделения углекислого газа. Нормы по этим параметрам пересматриваются каждые 10 лет. Еще 15 лет назад такого документа в помине не было. Etat des installations intérieures de gaz – Документ по подтверждению соответствия всем нормам газовых труб старше 15 лет. Сертификат действует не более 3 лет. Etat des installations intérieures électriques — сертификат по соответствию нормам электропроводки объекта (особенно важно для зданий старше 15 лет). Действует не более 3 лет.
Etat des risques naturels et technologiques – сертификат по классу текущих естественных природных рисков (сейсмологическая, оползневая опасность и пр). Действует 6 месяцев. Etat amiante – сертификат по проверке на наличие асбеста (с 1997 года, когда асбест был законодательно признан вредным во Франции). Проверяются все элементы зданий от пола до потолка, включая трубы, лифтовые шахты, подвалы, чердаки и кровлю. Без срока действия. Constat de risque d’exposition au plomb — сертификат по проверке на свинец (это особенно важно для зданий, построенных до 1949 года, когда свинец применялся в строительстве в составе красок). Действителен в течение 1 года при обнаружении свинца.
Etat parasitaire — сертификат по проверке на наличие термитов. Действителен в течение трех месяцев.
Certification de surface Loi Carrez – подтверждение метража объекта (для квартир) от 8 м2. Без срока действия. С 2013 года была также введена проверка на соответствие французским строительным нормам и правилам системы канализации (état des installations d’assainissement non collectif). Данный сертификат о проверке действителен 8 лет.
Примерно такие же документы предоставляются и при покупке индивидуального дома.
После подписания Предварительного договора покупатель перечисляет сумму задатка 5-10% от стоимости объекта. Сумма задатка перечисляется в безналичном порядке на клиентский счет нотариуса.
Обращаем Ваше внимание на 7-дневное правило, существующее только во Франции. В течение 7 дней после подписания Предварительного Договора покупатель имеет право в одностороннем порядке аннулировать сделку и потребовать возврата уплаченных сумм (Droit d’annulation). На практике эти правом пользуются не более 3% покупателей, однако оно помогает обезопасить покупателя от спонтанных решений. Продавец, в отличие от Покупателя, аннулировать договор так просто не может. Это возможно только в случае неисполнения договора сторонами в указанные сроки. При неисполнении договора Покупателем или при отказе от недвижимости во Франции за пределами указанного 7-дневного срока Покупатель теряет уплаченный задаток.
По факту перечисления полной суммы купли-продажи на клиентский счет французского нотариуса сторонами подписывается Acte de Vente — Основной договор купли-продажи, итоговый документ по сделке. Происходит официальное заверение сделки, покупателю передаются ключи от объекта. Продавцу перечисляется полная сумма купли-продажи, агентство получает свою комиссию. Срок государственной регистрации перехода права собственности доходит до 3-4 месяцев, поэтому первоначально собственнику нотариус выдает первичный сертификат, а имя покупателя вносится в Бюро-хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). По факту окончательной регистрации покупатель получает Titre de propriété — аналог свидетельства о праве собственности.
Коммунальные услуги переоформляются на покупателя, он также обязан застраховать объект недвижимости.
Налоги при покупке недвижимости во Франции Франция имеет чрезвычайно развитое жилищное и налоговое законодательство. Мы постараемся разъяснить для вас базовые моменты, связанные с приобретением недвижимости во Франции.
Покупка новостройки выгоднее, чем покупка вторичного жилья. При покупке новостройки во Франции, если продавцом является юридическое лицо, покупатель заплатит 2-4% налога (из них 80% придется на государственную регистрационную пошлину, 10% на услуги нотариуса и 10% на вспомогательные услуги). Обращаем Ваше внимание, что при покупке новостройки НДС в размере 19,5% обычно включен в стоимость объекта. Есть ряд объектов, которые по закону освобождены от НДС при реализации (туристические, студенческие резиденции и проч).
При покупке вторичного жилья во Франции этот же налог на переход права собственности на недвижимость во Франции составит 6-8%. При этом большинство элитных вилл Лазурного Берега подпадают именно под вторую категорию. Налог оплачивает непосредственно нотариус из поступивших ему средств.
Минимизировать налоги занижением стоимости недвижимости в договоре купли-продажи достаточно сложно. К сделке во Франции всегда привлекается государственный нотариус. Платежи по сделке ведутся через депозит нотариуса. Никакие проплаты наличными не осуществляются. Все суммы свыше 10 000 евро проходят только и исключительно по безналичному расчету. Использовать оффшорные компании при платеже за объект недвижимости во Франции не получится. Платежи от третьих лиц также не принимаются. Оплата должна поступить на клиентский счет нотариуса непосредственно с личного счета покупателя.
Прозрачность сделки во Франции — это одна из государственных гарантий ее чистоты и законности. Поэтому полная официальная оплата — лучшая защита покупателя от неожиданностей. Конечно, продавец-нерезидент Франции может пожелать получить часть суммы наличными или на частный счет вне пределов Франции, но это слишком тонкие частные моменты, чтобы быть общим правилом. И как профессионалы мы бы рекомендовали клиентам не экономить на налоге посредством использования таких окольных схем.
В 95% случаев агентское вознаграждение включено в стоимость объекта недвижимости во Франции. Иногда банки по банковской недвижимости и отдельные продавцы устанавливают цену объекта НЕТТО, в этом случае комиссия агентства обычно составляет 5% + НДС.
90% наших клиентов являются налоговыми резидентами и постоянными жителями РФ или сопредельных стран и приобретают жилье типа «второго дома». Однако нужно помнить, что при получении ВНЖ во Франции и проживании в стране более 183 дней в году в случае последующей покупки недвижимости налоговые правила могут быть отличными.
