Процедура оформления в собственность недвижимости во Франции
Законодательство Франции не ограничивает иностранцев в покупке недвижимого имущества на своих территориях, то есть покупать и оформлять недвижимость в собственность можно на любое физическое или юридическое лицо. Схема приобретения недвижимости во Франции в целом соответствует европейским стандартам, хотя, конечно, имеется своя специфика. Итак, после того как вы выбрали понравившийся вам объект и решили его купить, начинается процесс переговоров с собственником об условиях покупки: конечная цена, мебель, специальные условия (например, обязательство устранить какие-то недостатки), сроки и условия оплаты, оформление. Это то самое тонкое место, где самостоятельная покупка без хорошего знания языка и опыта сделок может вам дорого обойтись: нотариусы во Франции проверяют чистоту сделки и отвечают за нее материально по закону, но действуют строго в рамках своих обязанностей, а продавцы и представляющие их агенты – в рамках своих интересов. Когда все стороны пришли к согласию по всем вопросам, подписывается бумага, которая называется Compromis de Vente – соглашение о покупке. Бумага подписывается с обеих сторон и фактически является предварительным договором. Кроме подробных деталей о самой недвижимости и условиях сделки, в “компроми” фиксируют информацию о покупателе и продавце – полное имя, дату и место рождения, место работы, семейное положение, место жительства. Уже в момент подписания этого соглашения продавец должен предоставить заключение специалистов о техническом состоянии помещения, всего 8 экспертиз: отсутствие свинца и асбеста в конструкции дома и его отделке, отсутствие термитов, диагностика состояния газовых труб и электрической проводки, диагностика класса энергопотребления дома, техногенных рисков (загрязнения промышленностью и т. п.), диагностика воды на соответствие санитарным нормам. На основании Compromis de Vente нотариус предоставляет покупателю данные специального счета, куда клиент должен перевести сначала залог, а впоследствии – всю сумму. Этот счет существует специально для проведения оплаты продажи недвижимости и страхуется финансовыми гарантиями нотариальной палаты Франции. В течение недели (иногда двух) с момента подписания “компроми” покупатель должен перевести залог – 10% от суммы. С момента поступления залога на счет нотариуса у клиента есть недельный перерыв на “еще раз подумать”, регламентированный французским законодательством. В течение этой недели клиент вправе отказаться от покупки и может вернуть свой залог. Впоследствии отказ от сделки со стороны покупателя будет обозначать потерю залога (за исключением случаев с отказом в получении ипотеки), а в случае отказа от сделки продавца – необходимость последнего выплатить покупателю залог в двойном размере. Дальше нотариус начинает оформление так называемого досье на объект, для чего собирает целую кучу справок, чтобы подтвердить право собственности, проверяет объект на отсутствие обременений (не заложена ли эта недвижимость), проверяет согласие всех собственников на продажу, прочие нюансы и составляет основной договор купли-продажи. Договор, как правило, типовой, но учитывает все дополнительные детали. Важный момент – нотариус должен получить согласие местной администрации на совершение сделки. Формально местный муниципалитет имеет приоритетное право на покупку объекта недвижимости по цене договора, и сделано это в первую очередь для того, чтобы при покупке стоимость объектов не занижали и не уходили от уплаты налогов. На сбор всех документов и составление досье уходит около двух месяцев. И дело тут не только в нотариусе, но и в сроках выдачи запрашиваемых им документов из местных органов власти, которые должны предоставить ему все справки и выписки. В течение этого времени клиент должен перевести оставшуюся сумму на счет нотариуса, чтобы в назначенный день все было готово для подписания. Кроме стоимости самой недвижимости на счет нотариуса переводятся деньги на все расходы на оформление сделки, которые для вторичной недвижимости составляют 6-7%, а для новостроек (когда объект покупается непосредственно у строительной компании) – около 3-4% (разница из-за подсчета НДС). В эту сумму входят оплата налогов (5,09 % для объектов, с момента строительства которых прошло больше 5 лет), гонорар нотариуса (прогрессивная шкала в зависимости от стоимости объекта), плата за получение всех справок и регистрационные сборы. Некоторые сборы фиксированные, некоторые имеют прогрессивную шкалу, в результате чем дороже недвижимость, тем получается ниже этот процент, т.е. для квартиры в 150 тыс евро стоимость транзакции будет около 7%, а для объекта за 1.5 млн евро – около 6%.
Комиссионные агентства в момент подписания сделки оплачивает продавец, а их размер фигурирует в договоре. Самой распространенной практикой является участие в сделке двух агентов: один представляет и защищает интересы продавца, второй – покупателя (мы). Подразумевается, что один агент не может отстаивать интересы одновременно двух сторон, а так как обе компании действуют по соглашению, они делят комиссию между собой, то никаких дополнительных комиссионных в норме клиент не платит. Иными словами, вы так или иначе заплатите комиссионные в полном объеме, так как они включены в цену (даже если встретите собственника напрямую – он все равно продает через какого-то агента и называет цену с учетом его вознаграждения и не ниже – таковы стандартные условия договора), вопрос в том возьмете ли вы себе на защиту и в помощь русскоговорящего агента и надежную компанию, которую он представляет, или нет. Таким образом, устоявшаяся практика на французском рынке достаточна комфортна для всех сторон – интересы всех участников процесса соблюдены, и продавец и покупатель могут рассчитывать на квалифицированную поддержку без дополнительных выплат и скрытых платежей.
Итак. Деньги переведены на счет нотариуса, договор составлен, все документы проверены, формальности соблюдены. В назначенный день обе стороны подписывают в присутствии нотариуса договор купли-продажи (Acte de Vente). Нотариус переводит деньги продавцу и регистрирует нового собственника в специальном бюро, вам торжественно вручают ключи. Свидетельство о собственности придется подождать в течение нескольких месяцев, но это никак не ограничивает ваши права или обязанности. Первая возникает сразу – недвижимость необходимо застраховать.
Теперь несколько важных ремарок и пометок. Во Франции, как и в любой другой стране мира, встречаются мошенники и недобросовестные агенты. Важные вещи, которые вы должны помнить, чтобы не попасться в лапы проходимцев.
Объект всегда продает собственник, поэтому деньги переводятся только на специальный счет нотариуса и никогда не на счет компании-посредника. Мы всегда проверяем выбранного продавцом нотариуса и стараемся провести сделку через своего, проверенного. Были случаи, когда нас просили оформить недвижимость, найденную через “хороших друзей” и когда мы подключались, выяснялось что предоставленный продавцом нотариус – липовый. Французский рынок, в частности рынки недвижимости Парижа и Лазурного Берега – очень активные. Там редко предложение поспевает за спросом, поэтому продать хороший объект за адекватную цену для собственника – никогда не проблема. И тем не менее, нам не раз приходилось слышать истории о каких-то фантастических знакомствах, которые сулят возможности покупки объектов существенно ниже рыночной цены и прочие вариации сказок, рассчитанных на неопытного доверчивого покупателя. Нет, мы настаиваем – существуют объекты, не выставленные в открытую продажу и существуют обстоятельства, при которых можно купить объект ниже рыночной стоимости, но пользоваться этими возможностями можно только тогда, когда вы хорошо знаете рынок и имеете дело с профессионалами, а никак не “знакомая парикмахер, которая живет во Франции и всех там знает”. Самая распространенная практика во Франции (т.е. 99% всех предложений) – указанная цена объекта уже включает комиссионные агентства недвижимости. Если вам пытаются добавить к цене кроме стоимости оформления еще комиссионные агентства – дело пахнет керосином, скорее всего вы в итоге заплатите их в двойном объеме, а у вашего “агента” нет лицензии во Франции. Практика занижения цены объекта при продаже во Франции отсутствует. Налоги платить французы не любят, но в современных условиях, в особенности в сделке с иностранцами, им проще провести всю сумму по договору. Если вам предлагают заплатить какую-то сумму вне договора – это повод серьезно насторожиться. Налоги на недвижимость во Франции (покупка, продажа, аренда) «Налоги – цена, которую мы платим, чтобы жить в цивилизованном обществе» Во Франции уплата сборов и налогов, связанных с владением имуществом начинается с момента вступления в право собственности, то есть заключения самой сделки купли-продажи. С учетом индивидуальности каждой из сделок конечную сумму налогов и сборов просчитывать целесообразно для конкретного объекта, а еще надежнее в процессе составления предварительного договора купли-продажи (так называемый компромисс) у нотариуса, однако с определенной достоверностью можно говорить о самой структуре налогообложения и размерах основных налогов. Приобретение недвижимости
Налоги на покупку недвижимости во Франции. При покупке объекта на вторичном рынке недвижимости покупателем уплачивается четыре налога и нотариальных сбора суммарно составляющих около 7,5% от стоимости сделки. Их еще обобщенно называют «нотариальные расходы». Речь идет о так называемых налогах на передачу прав собственности и представленных следующими платежами:
1) de droit départemental (налог в пользу департамента) 2) de taxe communale (налог в пользу коммуны/города) 3) un prélèvement d’Etat (взыскание в пользу государства) 4) une taxe d’Etat (налог в пользу государства)
При покупке нового жилья вышеозначенные сборы составят около 2.5-3%, при этом стоит учесть, что во Франции новым жильем считается лишь то, которое было продано не позднее пяти лет с момента ввода в эксплуатацию и речь идет о первой сделке, т.е. покупке непосредственно у застройщика.
Так же стоит упомянуть отдельный налоговый режим для покупки жилья с целью последующего ремонта и перепродажи: в таком случае, при корректном декларировании намерений и юридического статуса покупателя, стоимость оформления будет около 4,5%, однако новый собственник обязан продать объект в течении 4 лет с момента покупки, иначе ему досчитают налоги и штрафы.
Налоги на владение недвижимостью во Франции.
Налоги на владение недвижимостью во Франции. Лица, ставшие домовладельцами во Франции, обязаны уплачивать ряд налогов на недвижимость. Одним из них является местный налог на владением имуществом (Taxe Foncière). Данный налог за рядом исключений взимается с недвижимости пригодной для проживания. Размер платежа определяется местными властями, опирающимися в своих решениях на условную стоимость аренды данной недвижимости. Расчет данного налога крайне сложен и осуществляется по информационной базе 70-х годов прошлого столетия, а потому самый верный способ узнать размер этого налога – это запросить копию прошлогодней декларации собственника.
В сельской местности данный налог не взимается с новостроек в течение двух первых лет их эксплуатации. Помимо этого на пять лет полностью или на половину освобождаются от налога новые дома, построенные с соблюдением самых современных стандартов энергоэффективности (BBC Effinergie). Так же от данного платежа полностью или частично на пять лет освобождаются дома построенные до 1989 года и модернизированные с целью повышения энергоэффективности. Для этого затраты на данные цели должны составлять не менее 10 тыс. евро.
Несколько примеров размеров взыскиваемого земельного налога (налога на владение) :
вилла в Жуан Ли Пен, 195м2, участок 10 соток, 5 спален, 925 тыс евро: 1400 евро в год двухкомнтантая квартира в Босолей, 35м2, цена 160 тыс евро: 420 евро в год вилла в Ницце, участок 50 соток, дом 410 м2, 7 спален, цена 2,5 млн евро: 3852 евро в год трехкомнатная квартира 77м2, 599 тыс евро, центр Канн, rue D’Antibes: 850 евро в год
Налог на проживание: налог для собственников жилья. Так же во Франции взимается местный налог на проживание (Taxe d’Habitation), уплачивает его фактический пользователь жилья. Например, данный налог взимается с собственника недвижимости за его второй дом, не являющийся основным местом проживания (т.е. по умолчанию для всех иностранцев, не имеющих официальной резиденции во Франции). В случае если жилье сдается в аренду на долгосрочной основе (более года), данный платеж взимается с арендатора (расчет налога производится на 1 января). Сам размер налога так же рассчитывается местными властями на основании условной стоимости аренды. Обычно для домов являющихся основным местом проживания и характеризующихся стоимостью аренды более 4573 евро ставка налога равняется 0,2%. Для домов, не являющихся основным местом жительства и сдающихся по ценам от € 4573 и € 7622 в год, ставка налога равняется 1,2%. Аналогичная недвижимость стоимостью свыше € 7,622 облагается по ставке в 1,7%. Учитывая сложный механизм расчета этого налога, при оценке размера налога на проживание не стоит ориентироваться на декларацию предыдущего владельца, так как налоговая будет рассчитать размер этого налога для каждого случая индивидуально. Для грубой оценки: по нашей практике, размер налога на проживание для нерезидентов обычно не сильно отличается земельного налога на недвижимость, т.е. если ежегодный налог для выбранного объекта недвижимости составляет около 500 евро в год, то налог на проживание для иностранца будет находится где-то в диапазоне 350-600 евро.
Сдача в аренду
Налог на сдачу недвижимости во ФранцииВо Франции взимается налог на доход, полученный от сдачи жилья в аренду. Фактически речь идет об обычном подоходном налоге (Impôt sur le revenu). Нерезиденты уплачивают его по ставке 20%. При этом налогооблагаемая база варьируется в зависимости от типа арендной недвижимости (меблированную и не меблированную, при этом в обоих случаях владельцам разрешено вычитать из налогооблагаемой суммы расходы на содержание и эксплуатацию недвижимости), так же при расчете данного налога учитывается амортизация зданий. Самый правильный способ учесть все эти нюансы – привлечь специалиста (бухгалтера) для заполнения декларации.
С коммерческой недвижимостью все немного сложнее, там налоги зависят не только от самого помещения, но и от его использования. В случае, если вы планируете заниматься бизнесом в купленном помещении, а не просто сдавать его, стоит упомянуть «налог с недвижимости, используемой в деятельности коммерческих предприятий», так называемый Contribution Economique Territoriale (CET). Данный налог на 20% формируется на основании стоимости аренды имущества и на 80% основывается на размере инвестиций осуществленных в бизнес. Чем больше вложения, тем выше налог. При этом вновь открывшиеся компании получают сто процентное освобождение от налога в первый год деятельности. Во второй год работы поддержка составляет половину от взимаемых сумм. Так же по решению местных советов возможны льготы для фирм, чья деятельность носит сезонный характер.
Налог при перепродаже недвижимости во Франции.
Налоги на перепродажу недвижимости во Франции. При перепродаже недвижимости по цене, превышающей цену покупки, продавец платит всего 34.5% от разницы между ценой покупки и продажи за вычетом стоимости ремонта. Налог состоит из двух частей.
Первая часть: налог на прирост капитала (Impôt sur les plus-values), который является одним из главных налогов, уплачиваемых при реализации недвижимости и составляет он 19% Данный налог не взимается лишь при реализации жилья являющегося основным местом проживания или же находящегося в собственности более 30 лет.
Вторая часть налога, так называемые социальные выплаты, составляют 15.5% и являются предметом ожесточенных споров нерезидентов Франции с налоговыми органами страны. К счастью, летом 2015 года появились прецеденты, когда резиденты ЕС смогли отсудить эти 15.5% у Франции, но это только начало пути. По нашей практике налоговые органы начисляют этот налог всем, а дальше истину придется отстаивать в суде.
После шестого года владения налог на прибыль снижается на 6%. С 22-го года владения платеж сокращается еще на 4%. Социальные платежи начинают ежегодно снижаться на 1,65% с 6-ой по 21-ый год владения. На 22-ой год платеж сокращается на 1,6%. После этого снижение социального платежа ежегодно составляет 9%.
Отдельно стоит упомянуть более высокие ставки данного налога для граждан стран, не имеющих особых налоговых договоренностей с Францией (офшоров). В отдельных случаях данных налог прирост капитала достигает 50% (т.е. 75.5% всего).
Если говорить про аренду, перепродажу и наследование, то в целом налогообложение для каждого конкретного случая носит сугубо индивидуальный характер. Это связано не столько с самой недвижимостью, сколько с влиянием на данный процесс социально-экономических характеристик ее владельца и ситуации в целом, поэтому корректное налоговое планирование поможет осуществить наш квалифицированный специалист.
